Erro na origem dos projetos
Grande parte dos problemas em projetos de incorporação imobiliária começa antes mesmo da obra. Começa na viabilidade. É comum ver estudos otimistas demais, premissas frágeis ou decisões tomadas mais pela oportunidade do que pela consistência do projeto. O resultado aparece depois: – Margens comprimidas – Pressão no caixa – Dificuldade na execução – Dependência de vendas para sobreviver Incorporação não é só produto e localização. É estrutura, disciplina e qualidade na tomada de decisão desde o início. Uma viabilidade bem feita não serve para “aprovar o projeto”. Serve para mostrar a realidade, inclusive quando o melhor caminho é não seguir. Projetos bons nascem de decisões bem estruturadas. E isso, quase sempre, é o maior diferencial entre quem cresce e quem fica pelo caminho.
Localização não salva projeto ruim.
“Boa localização vende qualquer produto.”Essa é uma das frases mais repetidas no mercado imobiliário.E uma das mais perigosas.Localização ajuda, claro. Mas não corrige:– Produto mal definido– Viabilidade forçada– Preço desalinhado com o público– Estrutura financeira frágilJá vi projeto em excelente localização performar mal.E projeto “comum” performar muito bem por ser bem estruturado.Incorporação não é aposta.É método.Quando um projeto depende da localização para dar certo, o risco já está embutido.Localização é importante.Mas não substitui gestão, estratégia e disciplina na tomada de decisão.Quem já viveu o ciclo completo de um empreendimento sabe disso.